Comment estimer un bien immobilier ?

Estimez la valeur du bien en examinant les ventes récentes dans la région

La première chose à faire, dès que vous saurez où vous voulez acheter, c'est de vous intéresser aux ventes réalisées dans la ville et le département. C'est ce que l'on appelle une méthode par comparaison. Elle consiste à comparer le bien par rapport aux ventes réalisées dans la région.

La comparaison avec les ventes récentes nécessite une grande précision, car différents points sont à considérer. Entre autres, vous devez comparer uniquement les transactions de biens équivalents en nature et en localisation, sur un laps de temps proche.

En général, dans le cadre d'un achat ou d'une vente, il est conseillé de faire estimer son bien immobilier par un conseiller immobilier. Ce professionnel est à même de réaliser l'estimation en tenant compte des différents points de comparaison, comme :

• la similitude des biens dans leur état,
• leur situation géographique,
• l'importance et le gabarit,
• le statut urbanistique…

À ces éléments s'ajoutera l'estimation des éléments propres au bien, pour ne citer que la luminosité, le quartier, le charme particulier du logement, l'atmosphère, le type de logement et son style, son potentiel, le contexte concurrentiel…

Idéalement, cette estimation approximative doit être réalisée par un conseiller immobilier qui connaît bien le secteur. Il est ainsi conseillé d'approcher un professionnel de la région où vous souhaitez acheter.

Notez que différents sites proposent aujourd'hui une estimation d'un bien immobilier en ligne. Leur service sera toutefois incomplet sans l'intervention d'un conseiller. En effet, seul ce dernier pourra tenir compte des critères de comparaison que nous avons évoqués plus haut. Le conseiller peut même se déplacer sur place pour faire une estimation plus juste.

Examinez l'état du bien et ses caractéristiques

Le prix d'un bien immobilier doit être bien proportionnel à son état et ses caractéristiques. Pour évaluer un appartement ou une maison, vous devez vous intéresser à son état actuel, l'année où il a été construit, le confort, la possibilité d'extension et sa fonctionnalité.

Par ailleurs, intéressez-vous à toutes ses caractéristiques particulières, comme la présence ou non d'un ascenseur, d'une baie vitrée, d'un balcon, d'une terrasse, d'un jardin, d'une véranda, d'une piscine…

Après l'examen et l'étude des éléments qui caractérisent le bien, vous devez aussi tenir compte des éléments qui entourent le bien. En effet, il faut tenir compte de la situation géographique du bien, la situation urbanistique, sa superficie, les servitudes, la superficie du terrain…

Envisagez les réparations éventuelles à effectuer

En évaluant l'état du bien, vous allez pouvoir ressortir les réparations nécessaires pour avoir un logement fonctionnel, confortable et moderne, répondant aux normes actuelles.

Si vous faites appel à un conseiller immobilier, cet expert va étudier divers éléments, à partir de vos besoins ou envies et de l'état actuel du bien. Il va essayer de dégager une marge d'appréciation avec des majorations et des déductions. À savoir que les déductions correspondent aux points faibles du logement (retard de rénovation, équipements vétustes…). Bien entendu, les frais des réparations nécessaires vont faire baisser la valeur du bien.

Parmi les éléments les plus importants, il y a les travaux énergétiques. En effet, la performance énergétique du logement impacte directement la valeur et le prix du bien. Bien entendu, si un bien affiche un prix intéressant, mais qu'il a un score bas en termes de rénovation, il peut vous revenir beaucoup trop cher en tenant compte des travaux énergétiques à effectuer (remplacement de chauffage, isolation…).

Avec une maison ancienne, il arrive fréquemment que divers éléments qui font partie du bien immobilier soient totalement dépassés technologiquement. De même, les matériaux utilisés et l'agence du bien ne correspondent pas encore aux normes et techniques de construction récentes. Vous devez ainsi tenir compte d'une moins-value définie à partir du coût à neuf de ces différents éléments.

En revanche, un entretien fréquent soigneusement exécuté par l'ancien propriétaire est souvent très bon signe.

Déterminez le montant du loyer que le bien pourrait générer

Quand vous vous intéressez à un bien, il est aussi important d'envisager le montant du loyer qu'il pourra générer. En effet, même si vous n'envisagez pas encore de le mettre en location, vos projets pourront toujours changer. Avec un rendement locatif intéressant et l'assurance de louer facilement votre bien, vous allez faire un investissement sûr.

Concrètement, l'achat d'un bien immobilier ne peut pas se faire en ayant déjà une idée bien précise du loyer que ce dernier pourra rapporter. Toutefois, faire une estimation peut vous aider dans votre choix. Pour avoir le rendement locatif du logement, il faut considérer le montant du loyer, le montant de l'achat, les charges de copropriété, les mensualités du crédit…

Pour faire plus simple, vous pouvez déterminer le nombre de loyers nécessaire pour couvrir le prix d'achat. Pour calculer le rendement locatif, vous pouvez effectuer un calcul assez simple. En effet, vous devez simplement connaître le prix d'achat et le loyer du bien. Puis, appliquez la formule suivante : Prix d'achat divisé par le loyer mensuel = nombre de mois de loyers nécessaires pour l'achat.

Par ailleurs, commencez par une estimation du loyer idéal. Pour le définir, vous devez tenir compte de différents critères, notamment l'ensemble des frais relatifs à l'achat, les remboursements d'emprunt, le loyer moyen appliqué dans la ville et le quartier, les charges, le logement, les impôts…

Vous devez aussi tenir compte du fait qu'un loyer élevé n'est pas entièrement favorable sur le plan pratique. En effet, s'il est favorable au rendement de l'investissement, un loyer moins élevé va faciliter la location et diminuer le risque de vacance locative.

Enfin, vous pouvez aussi utiliser un simulateur en ligne pour connaître le montant éventuel du loyer pour le logement en question. Certains acheteurs passent aussi par les petites annonces pour tester si un logement est intéressant ou non. En affichant un montant de loyer, l'emplacement du bien et quelques détails sur ce dernier, vous verrez si vous recevez beaucoup de retours ou non. Si votre téléphone n'arrête pas de sonner, cela signifie que vous n'aurez probablement aucune difficulté à trouver un locataire, au loyer que vous envisagez.

Faites une offre d'achat du bien

L'offre d'achat immobilier est un acte juridique qui permet à l'acquéreur potentiel d'exprimer sa volonté d'acheter un bien. Généralement, l'offre d'achat comporte déjà le prix auquel vous souhaitez l'acheter.

Pour un candidat à l'achat, la réalisation d'une offre d'achat permet de sécuriser le bien. Cette démarche permet aussi de tenter de convaincre le vendeur de le choisir et de ne pas conclure avec un autre acheteur. Enfin, c'est en faisant une offre d'achat que vous allez pouvoir acheter le bien au prix que vous trouvez le plus juste.

Vous l'aurez compris, la rédaction de l'offre d'achat ne doit pas être faite au hasard. En effet, elle doit être bien rédigée et inclure différents éléments, notamment des informations sur vous (coordonnées) et l'agent immobilier. Vous devez aussi y inclure quelques informations sur le bien convoité, son emplacement, la durée de validité de votre offre, les conditions de financement ainsi que le prix que vous proposez.

Ensuite, elle va aboutir sur une négociation immobilière. En effet, quand le vendeur répondra à votre offre, vous pouvez en principe négocier le prix et exposer les raisons principales de votre proposition.