Vente d’un bien : quels éléments ne font pas partie de la surface habitable ?

Quand vous souhaitez mettre en vente votre bien, il est important de connaitre tout d’abord la surface habitable exacte de celui-ci. Or, les choses ne sont pas forcément aussi simples qu’il ne peut le sembler. En effet, certains éléments ne rentrent en ligne de compte et il faut les déterminer. Voici comment calculer la surface habitable de manière précise.

concept de mesure de la surface d'une maison
© istock

Quelle est la surface retenue dans le cadre de la vente d’un bien ?

Pour calculer la surface habitable d’un bien, il faut prendre en compte les parties qui sont comptabilisées dans celles-ci et celles qui en sont exclues. Les surfaces non habitables sont en effet exclues de ce calcul, mais vous en tenez compte pour le calcul du prix et la valorisation du bien.

Le calcul de la surface habitable reste cependant la base pour déterminer le prix du bien au m². Vous appliquez ce prix à la surface habitable et vous obtenez une somme que vous allez ensuite pondérer grâce aux équipements, à l’état de la maison et même aux éléments qui n’entrent pas en ligne de compte dans le calcul de la surface habitable.

Quelles sont les pièces qui n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable ?

  • Les caves,
  • la loggia,
  • la véranda,
  • les balcons,
  • la terrasse,
  • le garage,
  • les combles.

Ces pièces n’entrent pas dans le calcul, car elles ne sont pas forcément considérées comme des surfaces habitables. Elles vous permettent en revanche de valoriser le bien puisqu’elles apportent une certaine plus-value.

Ce montant dépend de la superficie de ces surfaces non habitables, mais également de leur état, de leur aménagement et de leur utilité notamment.  Il est toujours préférable de demander l’avis d’un agent immobilier qui saura valoriser ces m² supplémentaires de manière plus précise et de les prendre en compte plus facilement.

N’hésitez pas à mentionner les m² représentés par les surfaces non habitables dans votre annonce pour la vente

Même si les différents éléments que nous avons évoqués précédemment n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable, il faut cependant les valoriser en les faisant figurer dans l’annonce. Pour nombre d’acheteurs, la présence d’une cave, d’un garage, de combles ou d’un balcon est un élément qui peut faire basculer la décision d’achat ou non.

En effet, beaucoup souhaitent mettre leur véhicule à l’abri, disposer d’un espace de stockage supplémentaire, aménager une buanderie ou un cellier, etc. Il ne faut donc pas oublier ces différents éléments qui peuvent faire basculer la vente ou même aider à vendre plus rapidement, car ces pièces attirent alors bien souvent un nombre de visiteurs plus important.

Le calcul du prix d’un logement n’est jamais simple puisqu’il est nécessaire de prendre en compte la surface habitable, mais également les différents critères.

Les différentes surfaces à préciser dans votre annonce

La surface habitable d’un logement

La surface habitable d’un logement est en fait établie d’après la surface de plancher construit qui la détermine. Il faut ensuite déduire de cette surface, celles qui sont occupées par les cloisons, les murs, la cage d’escalier, les embrasures de fenêtres et de portes, les gaines, etc.

On ne tient pas compte des garages, des remises, des garages, des combles non aménagés, des sous-sols, des caves, des terrasses, des vérandas et des locaux dont le plafond est inférieur à 1.80 mètre de hauteur.

La surface plancher

La surface plancher doit être prise en compte si vous voulez modifier une surface existante. Le calcul a pour base les surfaces plancher de chaque niveau couvert et clos à condition que la hauteur soit de 1.80 mètre au minimum. On ne tient pas compte de l’épaisseur du mur, de l’isolation extérieure ou intérieure.  Il est possible ensuite de déduire les surfaces considérées comme inhabitables : caves, cellier, etc.

À savoir :
La loi Carrez admet une erreur de 5 % dans le calcul de la surface d’un logement. Au-delà, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur et réclamer une réduction sur le prix éventuel, suivant la perte de surface effective.

La surface loi Carrez d’une habitation

La surface loi Carrez est la plus fiable et la plus précise concernant la superficie du logement que vous souhaitez vendre. C’est également la superficie qui apparait dans l‘annonce de vente du bien, dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte de vente signé chez le notaire. Sachez toutefois que seules les habitations en copropriété sont tenues d’afficher la loi carrez. Vous tenez alors compte de toutes les surfaces de planchers des locaux couverts et clos une fois que vous avez enlevé les murs, les marches et cages d’escalier, les cloisons et les gaines.

Il faut savoir que toutes les surfaces de plancher dont la hauteur est inférieure à 1.80 mètre en sont exclues. Si vous avez le moindre doute et que vous souhaitez minimiser le risque d’erreur, le mieux est de passer par un professionnel qui détient une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Estimer le prix d’une maison avec des annexes

L’annexe d’une maison est un argument de vente et apporte une réelle plus-value, puisque même les mètres carrés non habitables apportent un bien-être au futur propriétaire qui se servira de ces éléments pour le stockage par exemple. De plus, les combles aménageables peuvent parfaitement représenter une surface habitable supplémentaire et réalisant quelques travaux.

Il est généralement possible d’appliquer sur les annexes un prix au m² amputé d’un tiers ou d’un quart de celui qui est appliqué pour les surfaces habitables.

Ces m² supplémentaires, hors surface habitable, peuvent même parfois susciter un coup de cœur, surtout dans les lieux où les surfaces sont rares et chères, comme dans les métropoles.

À retenir :
Ne tenez jamais compte que de la superficie des surfaces habitables pour déterminer votre prix et rédiger votre annonce. N’oubliez pas que toutes les surfaces non habitables sont susceptibles de donner une vraie plus-value à votre bien et il est donc nécessaire de les mettre en avant ne serait-ce que pour attirer plus d’acheteurs potentiels.
Deco et Ambiances

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