Comment annuler un achat immobilier ?

Achat Immobilier
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Vous avez signé un compromis de vente pour une habitation qui vous avait séduit. Mais finalement, vous avez déniché la maison de vos rêves un peu par hasard. Vous n’êtes plus si sûr d’avoir fait le bon choix… vous vous demandez certainement si vous pouvez annuler le compromis ou la promesse d’achat. Nous vous expliquons comment annuler cet avant-contrat !

Avant de parler de la procédure, nous vous rassurons tout de suite ! il est en effet possible d’annuler un compromis de vente, mais dans certaines conditions. Cela dépend essentiellement de l’étape du processus de vente. Les offres d’achat ne vous engagent pas, vous pouvez donc revenir sur votre décision à tout moment.

Ensuite, vous faites face à deux situations :

  • Soit, vous venez de signer le compromis ou la promesse de vente ;
  • Soit, vous avez déjà signé l’acte de vente.

Dans ces deux situations, vous disposez de certains recours pour annuler la vente.

L’annulation avant la signature de l’acte de vente

Vous avez un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la transaction immobilière après la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente. Ce délai de rétractation a été instauré par la loi Macron de 2015. En tant qu’acheteur, vous pouvez utiliser cette disposition à deux étapes du processus de vente.

Pour demander l’annulation de la vente, il vous suffit d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception, au vendeur. Vous n’avez aucuns frais dans ce cas précis.

Si le dernier jour est un jour férié, le délai s’étend au jour ouvrable suivant. C’est le cachet de la Poste qui fait foi, attestant que vous avez bien envoyé la lettre dans le délai imparti.

Les clauses suspensives et l’annulation de la vente

Il est possible d’annuler la vente en profitant des clauses suspensives figurant dans l’avant-contrat. Elles sont là pour vous offrir la possibilité de renoncer si toutes les conditions ne sont pas réunies. L’exemple le plus classique et la non-obtention du prêt. Si trois banques refusent votre demande de prêt après la signature de l’avant-contrat, ce dernier est automatiquement annulé.

Il existe bien d’autres conditions suspensives comme : l’utilisation du droit de préemption par la commune, le refus de permis de construire…

Le notaire peut vous renseigner sur la nature de ces dernières et sur celles que vous devez activer pour vous protéger.

Le refus de lever l’option d’achat annule la vente

Il est possible d’annuler la vente après la signature de la promesse de vente et une fois le délai de rétractation écoulé. Contrairement au compromis de vente, celle-ci est accompagnée par une option d’achat, ce qui signifie que l’acheteur peut confirmer ou non son désir d’acquisition.

Si vous ne levez pas cette option, la vente est automatiquement annulée, quel que soit le moment. Il faut cependant savoir que cette opération entraine la perte de l’indemnité d’immobilisation, si elle est réalisée hors des clauses suspensives.

Annulation Contrat
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L’annulation après la signature de l’acte de vente définitif

Vous avez signé l’acte de vente et vous vous croyez pris au piège, mais rassurez-vous ! Ce n’est pas le cas.

Annulation pour cause de dol

C’est la possibilité d’annuler la vente si le vendeur a cherché à dissimuler un défaut qui aurait pu influencer l’acte d’achat. C’est le cas des taches d’humidité, d’une malfaçon…

Si vous constatez qu’une boite de nuit va être construite sur le terrain contigu et que votre vendeur vous a caché cette information alors que vous recherchiez un jardin au calme et sans vis-à-vis, vous disposez de 5 ans pour annuler la vente pour vice de consentement. Il est même possible parfois de bénéficier de dommages et intérêts.

Annulation pour vices cachés

La différence avec le dol, c’est que le vendeur ignore l’existence du défaut. C’est pour cette raison qu’il concerne généralement la fragilité des poutres maitresses ou l’instabilité du terrain.

Si vous découvrez un vice caché, sachez que vous disposez d’un délai de deux ans pour demander l’annulation de la vente. Il faut alors faire une réclamation devant le Tribunal de grande instance. Le juge décide alors de diminuer le prix de vente ou d’annuler la vente. Son jugement est fondé sur la nature du vice caché et sa gravité, selon l’article 1644 du Code civil.

Faites attention à la rédaction du contrat de vente pour qu’il n’empêche pas l’action en vices cachés.

Le non-respect de l’obligation de délivrance

Une fois que le contrat de vente est signé, le vendeur doit vous donner les clés du bien. C’est l’obligation de délivrance. Dans le cas contraire, vous êtes en droit d’annuler la vente.

La lésion

La lésion est le droit pour le propriétaire cette fois d’annuler la vente si jamais le prix auquel il a vendu le bien est trop bas. Le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12e, c’est très rarement le cas.

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